近日，万达集团创始人王健林再次成为舆论焦点——其名下的大连万达商业管理集团股份有限公司将48座万达广场的100%股权出售给由太盟投资集团、腾讯、京东、阳光人寿等组成的“熟人团”。这一交易虽未公布具体金额，但市场传闻规模或达500亿元，且已获国家市场监管总局无条件批准。
这是万达自2017年启动轻资产转型以来规模最大的一次资产剥离，也是中国商业地产行业在资本寒冬中艰难求存的缩影。在这场交易的背后，既有企业家对债务危机的无奈妥协，也折射出资本与实体深度融合的复杂逻辑，更预示着商业地产从“重资产扩张”向“运营赋能”的深刻转变。
近年来，万达的轻资产转型已非新鲜话题。自2017年出售文旅和酒店资产起，王健林便试图通过剥离重资产、聚焦商业管理来缓解债务压力。此次出售48座万达广场，正是这一战略的延续。
然而，转型之路并不平坦。万达商管的核心平台珠海万达曾因对赌协议陷入上市困境，最终由太盟投资等机构注资600亿元纾困，但万达的股权比例降至40%，控制权被削弱。加之苏宁、融创等旧日盟友因回购纠纷申请仲裁，万达的流动性压力持续加剧。
此次交易后，万达商管的轻资产模式虽得以延续，但其“租金+管理费”的收益结构，与重资产时代的资产增值红利已不可同日而语。王健林的“卖卖卖”，本质是以未来收益权换取当下生存空间，这一选择背后，是房地产黄金时代终结后高杠杆模式的必然代价。
接盘方的阵容颇具深意，腾讯、京东、阳光人寿等“熟人团”的再次入局，绝非偶然。对于腾讯而言，这更像是一场“流量基建”的长期布局。2018年，腾讯曾联合苏宁、京东、融创以340亿元战略投资万达商业，持股比例达4.12%。此次通过关联实体再度出手，显然是看中了万达广场线下流量的入口价值。在腾讯的“新消费”版图中，万达广场的年客流量超60亿人次，是其连接线上与线下、消费与场景的关键节点。更值得玩味的是，万达商管计划未来将第三方项目占比提升至50%，这意味着腾讯有机会通过资本纽带，将自身生态渗透到更多商业体中。
对于险资而言，阳光人寿的参与则代表了长期资金对稳定现金流的追逐。万达广场这类“固定资产+现金流水”的资产包，恰好匹配保险资金的负债特性。而太盟投资集团的角色更像“资本掮客”，其通过设立夹层基金吸引险资、产业基金参与，既分散了风险，又为未来更深层次运营提供保障。这场“熟人团”实为利益驱动的资源重组，而非单纯的江湖救急。
万达的困境亦是整个商业地产行业的真实写照。一方面，重资产模式遭遇天花板。过去十年，中国商业地产以“开发-销售”或“开发-自持”为主，但随着增量市场见顶，重资产模式的高杠杆、低周转弊端显现。万达的债务危机，本质是重资产模式在周期下行中的必然阵痛。另一方面，轻资产模式尚需验证。尽管万达商管通过管理输出实现了规模扩张，但其收入高度依赖管理费分成，而新项目培育又需持续投入，导致现金流压力不减。更严峻的是，随着第三方项目占比提升，万达的品牌溢价能否维持标准化管理，仍是未知数。数据显示，2024年全国商业地产空置率同比上升3.2个百分点，租金收益率持续走低。
王健林的48座万达广场易主，既是一场资本主导的资源再分配，也是一次商业逻辑的残酷试炼。这场交易更像是一个隐喻：在流量红利消退、资产荒蔓延的当下，实体商业与资本的结合，正在从“开发逻辑”转向“运营逻辑”，从“规模狂欢”转向“效率博弈”。在债务、资本与行业的三角博弈中，没有绝对的胜者，只有适者生存。而最终的胜负手，或许不在于谁拥有更多资产，而在于谁能定义下一代的消费场景与资产价值。
